Спа в историческом месте

28.04.2014

Чего стоит открыть спа-салон в историческом центре? Какие преграды придётся разрушить, начав обустраивать памятник архитектуры? Великолепная статья, полная личного опыта, от Президента Совета SWIC Елены Богачёвой - специально для блога RED*.

 

Сегодня выбор парадоксальных, имеющих непростую историю мест для создания в них отелей и спа стал модным трендом. Памятники архитектуры привлекают своей необычностью, известностью и кажутся идеальным location для отдыха. Отель в военном госпитале (The Lanesborough в Лондоне), отель в бывшей тюрьме (The Four Seasons в Стамбуле), литовский спа-отель на мельнице в городе Паневежис - это все известные, ставшие культовыми места международного туризма. Они интересны туристам сами по себе, а уж если там оказывают спа-услуги, то кажется, что это самый удачный вид бизнеса.

 

Мой опыт построения спа-бизнеса в Москве позволяет говорить о целом ряде проблем и препятствий, ожидающих собственников спа, которым досталось такое, на первый взгляд, выгодное местоположение. Причем зарубежные коллеги, с которыми я делилась своими трудностями, уверяли меня, что ситуация с архитектурными и историческими объектами в Западной Европе ничуть не проще.

 

 

1. Если здание оказалось в вашей собственности в результате обычной сделки купли-продажи, то первым "подводным камнем" оказывается необходимость регистрации права собственности в федеральных органах. Так, после нескольких месяцев ожидания официального договора с Москомимуществом я была потрясена, увидев в подписанном документе на право собственности фразу (точно ее уже не воспроизведу ) с таким смыслом : "Московский комитет по имуществу имеет право изъять передаваемое в собственность здание в случае необходимости (проложить в этом месте трассу, построить другое здание и пр.) При этом собственнику выплачивается компенсация в размере официальной стоимости здания".

 

Надо ли говорить, что официальная стоимость объектов недвижимости у нас в стране отличается от рыночной?

 

 

2. Следующим психотравмирующим этапом является оформление статуса – землеоотвода, аренды земельного участка, приобретения земельного участка – в федеральных инстанциях. Процесс длительный, сопряженный с массой бюрократических препон… Аренда оформляется на различные сроки, а стоимость арендной платы за землю, находящуюся даже только под пятном застройки, велика , особенно в центре города (как это было в моем случае). Стоимость земли в Москве – если вдруг вы решаете ее выкупить –  вообще несопоставима со спа-бизнесом, который относится к малому и среднему.

 

3. Поскольку все исторические здания, кроме тех, которые уже "прибраны к рукам", находятся, как правило в ужасном состоянии, до начала бизнеса в них остро стоит вопрос реконструкции, реставрации или ремонта. Как внутренние отделочные, так и фасадные работы в памятниках архитектуры или даже просто исторических застройках должны быть согласованы и разрешены рядом официальных ведомств, среди которых самое "заморочное" – Управление охраны памятников архитектуры. Хотя в строгом смысле мой особняк не являлся памятником архитектуры, а был лишь частью усадьбы 18 века, для того, чтобы подтвердить это, мне пришлось заказать объемное историко-архитектурное исследование. В результате зданию был присвоен статус "историческая постройка", что несколько облегчало задачу, но стоило немалых денег. И несмотря на то, что несколько раз горевший в прошлом двухэтажный "флигель" выглядел ужасно –  облицованный силикатным кирпичом и почти разрушенный внутри, мне не удалось получить разрешение на его снос. Предлагалось ограничиться "реконструкцией с разборкой и реставрацией фасадов". Следует добавить, что цвет фасадной краски выбирает не собственник, а те же официальные инстанции, а проектированием должна заниматься соответствующая архитектурная мастерская. В моем случае это оказалась 5-я мастерская Моспроекта, а ее руководитель настолько проникся к моему проекту, что в дальнейшем помог мне получить невероятное разрешение – увеличить объемы здания и сделать на третьем этаже застекленный зимний сад.

 

4. На стадии проектирования мне стало очевидно, что при всей благожелательности, наши архитекторы не способны реализовать такую новую идею, как спа. И их участие было ограничено "коробкой". А для проектирования внутренних помещений я привлекла ирландского архитектора и дизайнера. Однако, несмотря на ее известность в российских архитектурных кругах, она не имела права ставить подписи и официально вести проект. Поэтому мои покровители из Моспроекта de jure оставались архитекторами проекта. Можно догадаться, что платить пришлось тоже в "два адреса".

 

5. Еще одним подвохом уже в процессе реконструкции оказалось подозрение наличия исторически ценного "белокаменного фундамента". Дело в том, что снос гнилых конструкций был запрещен, но в процессе реконструкции мой особняк просто обязан был рухнуть. А для того, чтобы на месте "обвалившегося" здания построить новое, нужно было разобрать старый фундамент и заложить новый. Сведущие люди предупредили меня, что если фундамент и впрямь окажется белокаменным, то власти остановят строительство на неопределенный срок для проведения раскопок и археологических исследований. Мне оставалось только молиться о жадности первых владельцев моего особняка…. К счастью, хотя бы эти опасения не подтвердились.

 

6. На этапе строительства – когда я было вздохнула с облегчением – меня ожидало почти непреодолимое препятствие. Есть такая процедура – присоединение к сетям технических мощностей: электроэнергии, водопровода, канализации. Последнее оказалось самым простым, однако через три года выстрелило по мне мощным залпом (см. ниже). Не будет лишним напомнить, что все эти формальные процедуры являются очень дорогостоящими, их необходимо закладывать в бюджет. Присоединение к водоснабжению мне пришлось согласовывать с соседями – монстром московского строительного рынка Монтажспецстрой. Не буду рассказывать, сколько сил было потрачено на бесконечные хождения по кабинетам этой бюрократизированной организации. И по сравнению с получением электрических мощностей это были цветочки. Когда настал момент подключения электроэнергии (всего-то 63 кВт), оказалось, что все мощности в Замоскворечье "разобраны". Осталось два варианта: либо купить мои ничтожные киловатты у соседей (тот же Монтажспецстрой, "всего-то" за 25000 долларов), либо тянуть высокую линию с Таганки и строить свою подстанцию. В последнем случае счет шел на миллион долларов. Решение угадать просто. Но к моменту его принятия соседи сказали, что они все мощности уже "раздали"… Представьте мое состояние: здание построено, оснащено дорогостоящей вентиляционной системой, а проверить ее работу мы не можем. И не сможем никогда. Не говоря уже об элементарном освещении помещений.

Завершение истории было банальным. Добрые люди нашли дядю в Мосэнерго. Дядя нашел откуда-то нужные мне мощности. Был щедро вознагражден. Бюджет строительства к этому моменту вырос уже вдвое. А моих нервных клеток стало вдвое меньше.

 

7. Этапы согласования проекта с пожарниками и СЭС можно пропустить. И в том, и в другом случае все решалось просто. Как, наверное, решается в любом случае. Но несмотря на мою искреннюю – в материальном выражении – благодарность, нам пришлось водрузить при входе в спа и фитнес-зону гигантскую стальную противопожарную дверь, которая не только испортила интерьер, но и стоила огромных денег, перечисленных в бюджет органов противопожарной безопасности.

 

8. Отдаленными последствиями моего выбора уникального исторического местоположения для моего веллнесс-клуба и спа стали:

  • огромная загруженность улицы, с пробками непосредственно у моего здания;

  • невозможность какой-либо наружной рекламы на здании и около него (дополнительные вложения в пиар-акции и другие виды рекламы);

  • застройка всех площадей вокруг моего клуба уже в течение последующих трех лет, что исключило все варианты парковки и подъездов к зданию (дополнительные взносы в ГИБДД за знак парковки);

  • подключение соседей, построивших в 100 метрах от нас огромный бизнес-центр, к нашим канализационным сетям и – как следствие – затопление наших подвальных помещений сточными водами во время ливня (серьезные затраты на ремонт паркета Junkers в гимнастическом зале);

  • необходимость ремонта фасада уже через три года после реконструкции (сумма с 5 нолями в иностранной валюте).

 

Таким образом, первоначальный бизнес-план пришлось серьезно корректировать…

 

К вышеизложенным техническим и экономическим проблемам остается добавить аспект, который игнорировала я сама и который прозвучит несерьезно для многих. Но я не могу о нем промолчать. История особняка была такова, что в нем всегда жили или работали женщины. И всегда его преследовали пожары, затопления… Завершались истории потерями.

Мне казалось, что я изменю эту карму здания. И создание в нем женского клуба казалось мне логичным. Сегодня я отнеслась бы к историческим закономерностям более серьезно.

 

Елена Богачева

Please reload

ИЗБРАННОЕ

Кризис - это хорошо? Часть 2

April 22, 2020

1/10
Please reload

ПОСЛЕДНИЕ СТАТЬИ
Please reload

ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ
  • Facebook Long Shadow

© since 2014 by RED Spa Management.

  • Facebook Clean Grey
  • Instagram Clean Grey